Penhora imobiliária e o Direito |
Sem o registro da penhora no cartório imobiliário não fica caracterizada
a má-fé do comprador que adquiriu imóvel penhorado. Com essa conclusão,
a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o recurso
de um comprador que adquiriu o bem do vendedor que tinha uma dívida com
outra pessoa. A ação para pagar a dívida estava em curso na data do
fechamento do negócio. Os ministros modificaram a decisão anterior, que
entendeu ter havido fraude à execução, e excluíram o imóvel da penhora. Depois de citado para pagar uma dívida, o devedor vendeu o único imóvel
que possuía. O imóvel fora penhorado para garantir a quitação da dívida
do antigo proprietário, entretanto o comprador (novo proprietário)
alegou ter adquirido o imóvel de boa-fé – por ocasião da compra, não
havia inscrição da penhora no registro imobiliário. Sustentou também
que, para configurar a fraude à execução, seria preciso comprovar a sua
má-fé ou o prévio conhecimento acerca da restrição do bem.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT)
concordou com os argumentos da credora de que houve fraude para não
pagar a dívida, e por isso negou o pedido do comprador para retirar a
penhora sobre o bem. O adquirente não teria se resguardado. “Não tomou
(…), portanto, as cautelas ao adquirir o imóvel, o que se recomendava,
sobretudo considerando o valor elevado que pagou, U$ 180.000,00 (cerca
de trezentos e dezoito mil reais em valores atuais)”, concluiu o relator
do TJDFT.
Para o desembargador convocado no STJ, ministro Honildo de Mello Castro,
a controvérsia está em saber se ocorre fraude à execução quando existe
demanda judicial desfavorável ao devedor (antigo proprietário) na época
da venda do imóvel. E mais: bastaria a citação do devedor na ação,
podendo ser desprezado o registro da penhora sobre o imóvel alienado?
Honildo de Mello Castro ressaltou que o entendimento do Tribunal é o de
que não se deve falar em fraude à execução quando não houver registro da
penhora, a menos que aquele que alegar a fraude (a credora, no caso)
prove que o terceiro adquiriu o imóvel sabendo que o bem estava
penhorado. Castro destacou que “o ônus da prova de que o terceiro
(comprador) tinha conhecimento da demanda ou do gravame transferiu-se
para a credora, que dela não se desincumbiu. A boa-fé neste caso
(ausência de registro) presume-se e merece ser prestigiada, não havendo,
portanto, se falar em fraude à execução no exame destes autos, razão
porque há de ser o imóvel excluído da penhora”. O desembargador atendeu o
pedido do comprador e, ainda, determinou que a credora assuma as custas
judiciais e o pagamento dos honorários advocatícios da parte do
comprador, arbitrado em R$ 4 mil. Em votação unânime, os demais
ministros da Quarta Turma acompanharam o relator.
REsp nº 753.384 .
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